一份表格  多少官司:SPIS再起风波

一份表格 多少官司:SPIS再起风波


一份表格  多少官司:SPIS再起风波

旧日垃圾场,让房价缩水10万

SPIS, Seller Property Information Statement (卖方地产信息声明)的简称,这份”声名狼藉“的表格,一向就是地产买卖纠纷的导火索。很多地产经纪为此避之不及。这份倡导”实话实说“的表格,对卖家和买家究竟意味着什么?让我们先来看个案例:

Ménard. v Parsons, 2015 ONSC 4123 (CanLII)

2011年秋季,年轻夫妇珍妮和格利高里正在为他们的四口之家寻找新的住所,他们梦想中的新家要有宽敞的院落,能让他们7岁的儿子和2岁的女儿尽情玩耍。当他们第一次路过镇外的M梅先生住宅时,一下子被这个挂牌出售的房子深深吸引了,这栋平房外观优美,占地面积超大,院落修整有度,如同公园。11月6号这天,珍妮一家第一次参观了梅先生住宅,他们不禁心跳加速,认定这就是梦寐以求的新家。第二天,双方就签订了买卖合约。合约中包括这样一个条件:要求卖方梅先生提供一份SPIS表格。在表格的第二页上,包含这样的段落:

Environmental (如有需要,另外提供说明)

问题1:

你是否知晓该地产,或紧邻的地块上存在可能的环境问题或任何种类的土壤污染?比如氡气, 有毒垃圾,地下汽油或燃气罐等?

对此卖方的回答是 “不知道” (unknown)

问题2:

在该地块或紧邻的地块上是否有已经存在的或提议建造的垃圾填埋场?

对此卖方的回答是“是” (yes)

凑巧的是,在2011年,这处地产紧邻的Embrun小镇上刚好在进行一场关于是否建造化学物质填埋场的论战,这场论战常常见诸报端,镇上人人皆知。对于卖家这个回答,买方珍妮夫妇很自然地联想到了这场论战,并且认为,卖家所指的就是这个尚在争论阶段的“填埋场”。

实际上,这栋美丽的院落所在的地基下方,真的是一个旧日垃圾场。梅先生在买下地块后,曾聘请环境工程师进行过评估,并依据评估结果修筑了隔离粘土层。从1998年房子建成到2011年间,梅先生和夫人一直平安无事。

话说合约签订后,11月11日,珍妮家进行了一次验房。珍妮和梅夫人称赞房屋的院落宽敞,并询问购买的历史,Menard夫人介绍说,这套院子实际占了两个地块,房子是梅先生自己建造的,谈话间梅夫人对昔日的垃圾场只字未提。

11月17日,安省公正健康部门对梅先生家的井水进行检测,检测结果显示井水有严重的细菌污染,可能不适合饮用。梅先生随即安装了水过滤系统,解决了这一问题。这个问题出现后,梅先生也没有向买方披露旧日垃圾场的存在。

交接的日子一天天接近,珍妮还到新居丈量了橱柜和窗帘。可是就在2012年2月,珍妮突然收到地产律师的电话,律师告诉她,在调查中发现珍妮购置的房产地基曾是垃圾填埋场,律师还向珍妮出示了一份1995年的环评报告,报告中说,要在地块上建造民居,必须将填埋物移除,因为这些填埋物可能造成污染,还有可能产生甲烷气体。珍妮表示震惊,她对律师说,无论如何也不能让自己两个年幼的孩子住在可能危害健康的房子里。

次日,珍妮的律师通知卖家梅先生的律师,买家不打算交割,因为卖方未能如实披露垃圾填埋场的存在。这次交易失败后,梅先生的地产经纪建议他在SPIS表格上标明旧日垃圾场的存在,梅先生遵照其建议,披露了地基下的废弃垃圾站。2012年秋季,梅先生终于卖掉了房子,但比最初的报价整整少了10万,想必这昔日的垃圾场让房子的价值大幅缩水。

卖方误导,还是买方毁约?

梅先生美丽的宅院少买了10万,心有不甘,他认为这是珍妮毁约给自己造成的损失,遂把珍妮告上了法庭,要求赔偿10万的差价。梅先生的诉状称,自己在SPIS表格中本着诚信原则披露了自己所知道的全部情况,作为买家的珍妮有责任对房子进行调查并获得相关信息。

梅先生诉讼的依据是“buyer beware”(买家当心)原理。这条原理普遍适用于所有的地产交易,指的是买家有责任通过常规验房发现一般性房屋缺陷(patent defects),也有责任通过其他调查发现常规验房无法确认且不为卖家所知的缺陷(latent defects)。可是,一旦卖家向买家做出了 “不实陈述” (misrepresentation), 买家当心的原理就不再适用。

本案中梅先生是否对买家有不实陈述呢?法官认为,从梅先生对两个环境议题的回答来看,梅先生没有做到实话实说。问题一梅先生的回答为“不知道”,真实的情况是,梅先生非常清楚垃圾填埋场这个历史遗留问题,当然也清楚可能存在的土壤污染。问题二,梅先生虽然回答了“是”,却未能给出任何解释。买家珍妮在法庭上作证说,自己当时认为这个“是”指的是新闻中热议的在当地建造垃圾填埋场的提议,而不是原有的垃圾场遗迹。法官认可珍妮这一说法。

综合梅先生和梅太太在验房中以及井水检测后的缄口不言,法官认为,往好了说呢,卖主是扭扭捏捏不愿说出真相,往坏了说,就是卖主在故意隐瞒真相。

所以,梅先生不但没有得到房子掉价的10万,反而需要赔偿珍妮家所花费的验房费,水检测,律师费等各类费用。

SPIS, 比您想的更严重

SPIS表格来自安省地产协会,其中包含了房屋缺陷,装修翻新,以及和代售地产相关的其他信息。这并不是一份强制性表格。卖家可以选择填,或者不填。当卖家选择了填表,就必须为自己落在字面上的所有陈述承担法律责任。一旦这些信息有误,卖家将面临背负“不实陈述,误导买家”的指控。

依据“buyer beware”的原理,买家有义务对房屋进行调查;另一方面,买家却不能质疑卖家的诚信。也就是说,如果卖家在书面材料上打包票 “我家房子没有任何问题”,买家就要由衷相信这一论断。日后真的发现了问题,便不能怨买家调研不利,而要怨卖家不说实话了。

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