买房毁约  押金不退  有悖合同法原理?

买房毁约  押金不退  有悖合同法原理?

 买房毁约  押金不退  有悖合同法原理?

合同法基本原理:先损失 后赔偿

合同法的一个重要原理之一,就是毁约赔偿基于实际损失。在计算损失的时候,我们要先把时钟倒着拨回去,看看如果合同被正常履行,无辜的一方会怎样?然后再要求毁约的一方给予无辜的一方相同的结果。什么意思呢?举例说明:

大年眼看就到了,咱俩签了合同,说好我小年那天给您发一卡车麻糖,这样您就能趁着家家拜灶王爷的时候把麻糖售卖出去。您已经计算好了,这一卡车麻糖能为您带来1888元的净利润。但是,小年头晚上我和老友吃麻辣火锅,相谈甚欢,一直聊到东方发白,才倒在沙发上睡过去。一觉醒来,小年已经过去了。我的不慎让您整整损失了1888元,这可是您和家人办年货的钱啊。这个毁约的责任完全在我,于是,合同法规定,我这个毁约方需要赔偿您1888元。

不过,合同法也认为,您作为一个生意人,也应采取行动降低自己的损失,这个行为被称为“mitigation”, 比如,您是不是联系了老李开的麻糖厂?您有没有询问当地最大的麻糖批发商小张?还是您自打小年一早就眼巴巴等我来,一直等到黄昏日落?如果您是个聪明人,一看,约定的送货时间已经过去1小时,我的卡车依然没到,您就赶紧拨通了老李的手机,“老李兄,您家还有麻糖吗?我需要一卡车啊”。正巧,老李还剩最后一车麻糖,并且急于在小年前出手,就全都卖给了您,还打了个8折呢。虽然我毁约在先,但您及时弥补,而且降低了成本,获得净利润2288元。这个时候,损失无从提起,我也就不用再赔偿。

合同法原理的特例:地产交易押金

但是,请注意,在房地产买卖中,如果买家付完押金后反悔没有成交,这个合同法的原理,却似乎不被法庭认可,或者说,存在着相当大的争议。请看案例:

天下人皆知,温哥华的房价惊人,攀升速度似乎狂野。2009年,在这样的卖方强势下, 老张订下了老唐那栋价值2,030,000的豪宅,并支付了10万加元的订金,被地产公司存在信用账户中。不几天,老张反悔,不买了。老唐马不停蹄,一面终止了与老张的合同,一面华丽转身,以更高的价格将豪宅出手。

诉讼案由此开始,老唐说,买家老张毁约,押金扣留不能归还。老张说,卖家的豪宅已经卖出,没有承受损失,押金应该退还。在BC省初审法庭上,法官判定押金可以退还给买家,法官的断案原理是,售房合同中没有明确写明押金是“不可退还”的,案例原文见Tang v Zhang, 2012 BCSC 214 [Tang, BCSC]。卖家不服判决,继续上诉,到了上诉法庭,却得到了不同的说法,案例原文见Tang v Zhang, 2013 BCCA 52 [Tang, BCCA]。

上诉法官认为,房地产交易,与其他合同不同,一旦押金已经支付,就不能再退还。在过去的100多年中,英伦—加拿大法律体系一直如此看待地产交易中的押金。除非押金的数目太过巨大,不合情理(unconscionable)。通常的惯例是,押金若在售价的10%以内,就不算过分。在这个豪宅纠纷中,押金只占了售价的5%。所以应该全部由卖方保留。

在我们安省,法庭的看法也差不多,在Pleasant Developments Inc. v Iyer, 2006 CanLII 10223 (ON SCDC)这个案例中,也是买方毁约, 结果并未对卖方造成实际损失。初审的小额法庭将1万元押金中的9700元判给了买家。上诉法庭却转而维护卖家,判定全部的1万元押金应归卖方所有。

为什么房地产押金被特殊对待?追根溯源,这个原理是由1884年维多利亚时代英国的一个案例法提出的。在Howe v. Smith (1884) 27 Ch. D. 89这个古老的地产纠纷中,法官认为,押金的内涵,不仅仅是“合同款的一部分”,而是体现着双方达成交易的“诚意”,并且为支付押金的一方造成了压力,恐怕违约而押金被扣留,因此产生“完成执行合同”的动力。

对于这样的争议,加拿大最高法院并无确定的先例所循。对于押金的去向,HW Liebig Co v Leading Investments Ltd, [1986] 1 SCR 70 [Liebig]给出如是说法:

在通常的交易过程中,押金应归于卖方,这是为了给卖方补偿:因为合同签订后,他的房产就从市场上被拿下,而且成交价格已经为市场所知,卖方失去了再度竞价的先机。

这一解释的核心,虽然体现了“押金不退”原理,但不退的理由还是“补偿损失”。

如今的房市今非昔比,所有的待售房屋都列在网上,当买房毁约后,卖方可以在最短时间内立即重新张贴广告,继续吸引新的买家。如果房市火爆,很可能卖方不会有任何损失。面对日新月异的市场行情,法庭是否应该固守100多年前的古老案例法呢?要想更改这样的判案原则,还需等待有诉讼方将案子一路上诉到加拿大最高法院,由这一终极法庭或者维持,或者改写不合时宜的案例法原则。

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *