房屋加盖占了共用车道,拆除?保留?

房屋加盖占了共用车道,拆除?保留?

房屋加盖占了共用车道,拆除?保留?

多伦多Ave Road和St. Clair Ave的路口南端,有一条居民区小路Cottingham St.。 路南分布着一串连排屋,这些连排屋的车库并不和房子相连,中间隔了一条胡同。连排屋的街坊邻居进进出出,都要经过胡同。因此,在屋主们的地契上,这共用的胡同就被登记在案,作为邻居们借给彼此的“路权”(easement),路权的使用目的被定义为“以便车辆进出”。

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2012年,连排屋把头的一家主人彼得觉得房子太小不够用,因此大兴土木,将自家房子加盖出三层,并在房子的二层加盖了阳台,在一层增加了乘凉的露台和花坛。

这些加盖的建筑物,多在彼得自家地盘,并不妨碍邻居。但二楼的阳台伸入了胡同的上方,一楼的露台更是占去了共用车道的很大一块地界。如果按照地契的字面意思,邻居们有权借路,从彼得家一楼的露台上来来往往。

彼得的露台占用(encroach)了公共通道,依照地契的描述,这条通道的宽度为12米,而被彼得改建后,通道最窄的路段只剩下了4.4米。

邻居们不干了,凭什么彼得家如今美美的,却让我们的胡同变得如此狭窄,让街坊们进出很是不爽。于是几家一合计,向安省高等法院联名提出申请,要求法官给予通牒 (declaration), 宣布彼得占用了共用通道的建筑属于“非法建筑”,这样,彼得就不得不将建筑拆除。

对于此案,不少地产律师大概都会认为,很显然彼得的行为已经构成 “非法侵入他人领地“ (trespass),邻居们所请当是势在必得。

但法官的判决却让原告们大跌眼镜。高等法院的初审法官Stinson将路权的目的作为考量重点,他认为,共用通道在地契上的用途被定义为“以便车辆出入”,彼得加盖的建筑物虽然让通道变窄,但并未真正妨碍车辆的进出。因此邻居们的路权没有受到实质性的侵害。

这样的判决,就等于改写了共用通道的边界。更为重要的是,判决意味着:只要占用地界(encroachment) 没有影响到地契上定义的路权(easement)使用目的,享有路权的一方就不能起诉占用方。

邻居们当然不服气,又再接再厉将案子上诉。安省上诉法庭的三人法官小组以同样的原理,维持了高等法院的判决。输掉案子的邻居们不但要支付3万5千元的庭审费用和1万2千元的上诉费用,还要支付各自律师的账单。

这件案例给我们的启示是,关于侵占路权的纠纷,还需透过表面挖掘实质,看看地契上明确定义的路权的使用目的到底是什么?是否有实质性的侵权存在?

地产法小常识:

地契常见的登记条款 Easement (通行权) 和 Encroachment  (占用)

Easement :即和土地有关的“right of way”,指的是你家地界需要为他人提供”通行权“。最常见的通行权,一是邻居间共用的车道,二是市政公共设施。

市政设施也被称为Utility Right of Way,政府设置的水电、煤气和电话等管线需要从你的土地上经过,虽然是私人土地,可是因为有公共设施从地下通过,政府拥有优先权,这个权力需要被登记在 地契上。

通常在买卖房产的时候,经纪会在Listing上说明这个土地有Utility Right of Way,买方必须接受这个现状,如果不能接受,只有选择不买。Utility Right of Way是跟着土地走的一种性质,而不是更换屋主就不存在了。如 果你购买的房屋有登记Utility Right of Way,你需要注意看你的RPR(Real Property Report)的平面图上,政府的设施会从土地的什么位置通过,在这些位置屋主不可以修建任何如平台、车库等建筑设施,并且必须让出一定的通道,让政府施 工人员可以随时进行维修和养护。

Encroachment: 建筑或建筑附属物跨越了土地的边界,占用了别人或者市政土地或者土地以上的空间。

比如,修建篱笆、车库或者阳台的时候超过了土地的边界,占用了邻居或者公共的土地(后巷、公园等),必须经由邻居或者政府的同意,签订同意书,并在双方的地契 上登记一个Encroachment(土地被占用的一方一定会登记,而占用的一方或不必登记)。

如果被占用的一方不愿签订同意书,就不可以有任何设施跨越边界,就算已修建好的也需要移除。Encroachment不仅是土地边界的超越,还包括地面以上空中的部分,例如某个设施的屋檐、排水管伸入了邻居的地界。

所以买家在买房时遇到RPR(Real Property Report)或地契上有登记Encroachment,需要特别注意:

如果是自己的设施越界,需要确认对方(邻居或者政府)是否愿意续签这个Encroachment的同意书;如果是对方设施越界,你自己是否愿意接受。如果不愿意接受,需要和前房主商量去移开这个Encroachment,如果不能移开,可以重新考虑是否购买。

下图中的蓝色管线,属于公共设施路权,由市政向LOT2LOT1的主人分别借路;橙色部分,则是邻居共用车道,由LOT2主人向LOT1主人借道。

easement neighbor driveway

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